1 січня 2026 року набирає чинності Зміна №1 до ДБН Б.2.2-12:2019 “Планування та забудова територій”. Це оновлення не змінює всю нормативну архітектуру, але перегруповує й деталізує окремі розділи, вводить нові обов’язкові елементи інфраструктури та оновлює підхід до частини пов’язаних вимог.
Формальні показники щільності та озеленення майже не змінилися. Але з’явилися нові обов’язкові елементи, які можуть вплинути на реальні проєкти: від організації дворів до інженерії й видачі нових МБУ.
Розбираємося, що тут справді нове, що просто уточнили, а що діяло й раніше.
1. Що справді нове в “Плануванні та забудові територій”
1.1. Нове обмеження для висотної забудови
У таблиці допустимої площі забудови ділянки з’являється окремий рядок:
- 16 поверхів і вище — максимум 25% площі ділянки.
У попередній редакції (2019) усі будинки 11 поверхів і вище мали однаковий ліміт — 30%. Тепер висотки 16+ отримали суворіше обмеження. Це – єдина зміна в цифрах щільності, яка прямо впливає на економіку ділянки й конфігурацію забудови.
1.2. 10% машиномісць із точками зарядки
Уперше ДБН встановлює не просто вимоги до електрозарядних станцій, а конкретну частку паркомісць із зарядками. Це вже не побажання ринку, а норматив:
- не менше 10% паркомісць на стоянках і в гаражах
- повинні мати точки зарядки звичайної потужності
- плюс резерв потужності для можливого розширення.
У 2019 році ДБН описував лише загальні вимоги до ЕЗС уздовж доріг — частки паркомісць не було. Тут маємо повноцінну нову норму.
1.3. Розширена термінологія
У Зміні №1 прямо з’являються або оновлюються терміни:
- ревіталізація;
- рекреаційне житло;
- реновація історичної забудови;
- комплекс проєктно-планувальних робіт (КППР);
- точка зарядки, ЕЗС;
- низка уточнених екологічних та інженерних визначень.
Це робить ДБН точнішим і ближчим до сучасного містобудівного словника.
1.4. Оновлені вимоги цивільного захисту
Зміна №1 не створює “з нуля” новий блок цивільного захисту, але:
- актуалізує посилання на ДБН В.1.2-4:2019;
- уточнює врахування укриттів та споруд подвійного призначення;
- деталізує логіку евакуаційних маршрутів.
Формально це технічне уточнення. Для проєктувальників — зміна логіки дворових та міжквартальних рішень: проїзди, проходи, розриви між секціями тепер доведеться прораховувати з урахуванням вимог ЦЗ, а не “за інерцією”.
1.5. Нові посилання щодо радону
Замість старих методичних рекомендацій тепер використовується актуальна методика МОЗ-2023. Сам розділ про радіаційні ризики не новий, але джерело оцінки — оновлене. Це означає, що при проєктуванні підземних частин будівель питання радону доведеться враховувати вже за новим підходом.
2. Що уточнили (але не змінювали по суті)
2.1. Озеленення: цифри ті самі, структура — інша
Таблиця 8.2 фіксує мінімальні показники озеленення:
- житлові райони — 25%;
- садки — 45%;
- школи — 50%;
- лікарні — 55%;
- спорт — 30%;
- курортно-рекреаційні — 60%;
- парки — 65%;
- лісопарки — 80%;
- +15% для міст із ТЕЦ або підприємствами І класу шкідливості.
Усі ці числа були й у ДБН-2019. Зміна №1 робить інше: систематизує їх у самому документі (без “підтягування” через ДСП 173‑96) і вплітає в ширший контекст ландшафтно‑рекреаційної мережі.
2.2. Ландшафтно-рекреаційна мережа
Базовий ДБН уже містив класифікацію зелених зон і заборону будувати в парках непрофільні об’єкти.
Зміна №1:
- робить структуру цього розділу логічною й цілісною;
- вводить поняття “мережі” зелених територій;
- уточнює взаємозв’язок із екологічною мережею та рекреаційними зонами.
Підходи не є революційно новими, але тепер вони вибудовані в одну систему — без розкиданих по тексту тлумачень.
2.3. Використання вільної території під благоустрій
Норма про те, що площа, не зайнята забудовою, має йти під благоустрій і озеленення, існувала і в минулій редакції. Уточнення Зміни №1 роблять її більш прив’язаною до:
- таблиці 6.4;
- вимог до мережі рекреацій;
- проїзду спецтехніки;
- вимог цивільного захисту.
У підсумку “залишкова” територія все менше може бути просто технічною зоною без зрозумілої функції.
3. Що залишилося без змін
3.1. Відсотки забудови ділянки для 3–15 поверхів — ті самі
50%, 45%, 40%, 35%, 30% — ті самі значення, що й у ДБН-2019. Також лишилася улюблена “шпаринка” — виняток для історичних ареалів, щільної забудови та змін функціонального призначення.
Норми щільності не діють:
- у межах історичних ареалів (визначених генпланом);
- на територіях, де вже сформована висока щільність забудови;
- коли на такій ділянці змінюють функціональне призначення (наприклад, промислова територія переформатовується в житлову), і це обґрунтовується містобудівною документацією.
Чому це важливо?
Межі історичного ареалу. Якщо місто визначає їх надто широко, значна частина територій може автоматично випасти з загальних обмежень щодо щільності.
Нечіткість поняття “щільна забудова”. На практиці це створює широкий простір для тлумачень: “сформованою щільністю” часто вважають навіть типову радянську 9–12‑поверхову забудову.
Зміна функціонального призначення. Якщо ділянка формально потрапляє до історичного ареалу й описується як щільно забудована, це дає можливість працювати з вищою щільністю, ніж за загальними таблицями.
Усе це створює потенціал для масштабніших квартальних рішень у таких зонах. Питання лише в тому, як місто визначає межі ареалу й чи оновлює їх під актуальну ситуацію, а не під окремі проєкти.
3.2. Базові екологічні й санітарні вимоги
Обмеження по шуму, вібрації, електромагнітних полях, водоохоронних зонах залишаються такими, як були. Їх інтегрували в оновлений текст, але змістово ці норми не переглядали.
4. Як оновлення вплинуть на планувальні рішення: практичний рівень
Більшість цифр не змінюється. Але в комбінації оновлені блоки змінюють спосіб, у який проєктувальники й девелопери планують квартали.
4.1. Укриття та цивільний захист → інші дворові розриви
Проїзди для спецтехніки, евакуаційні маршрути, розриви між секціями тепер розраховуються не “на око”, а з урахуванням актуальних норм цивільного захисту. Це змінює геометрію дворів, схем під’їздів і конфігурацію внутрішньоквартальних просторів.
4.2. Радон → інші вимоги до підземних конструкцій
Підземні паркінги, технічні поверхи, стилобати потребуватимуть рішень вентиляції та гідроізоляції, що відповідають новій методиці МОЗ. Це не змінює сценарій “будуємо / не будуємо”, але впливає на інженерну частину й вартість.
4.3. Екологічна мережа → відмова від “острівків” зелені
Оновлений блок про зелені території більше не про “квітник під вікном”, а про систему. Для нових кварталів це означає, що зелені зони мають утворювати зв’язаний каркас, а не набір розрізнених фрагментів. Це впливає і на структуру дворів, і на пішохідні маршрути.
4.4. 10% зарядок → інакше планують паркінги
Вимога щодо мінімум 10% місць із зарядками змушуватиме закладати додаткові електричні потужності, продумувати трасування мереж і переглядати схеми стоянок. Це окрема складова ТЕПів паркінгу, а не “опція за бажанням”.
5. Як ці зміни вплинуть на девелоперів і громади
Для девелоперів:
- щільність забудови “не стиснеш” понад норми табл. 6.2 (крім історичних ареалів, де працює виняток);
- озеленення й рекреація все більше перетворюються з декоративного елемента на системну вимогу;
- зарядна інфраструктура стає обов’язковою частиною проєкту, а не маркетинговим бонусом;
- проєктувальники мають враховувати оновлені вимоги цивільного захисту та радону вже на ранніх стадіях.
Для громад:
- доведеться поступово приводити у відповідність генплани й ДПТ там, де нові норми змінюють логіку планування;
- контролювати, щоб виняток для історичних ареалів не перетворився на універсальний спосіб обходу норм щільності;
- формувати зелений каркас міста як частину планувальної політики, а не як окремі “паркові” рішення;
- мати чітку й документально обґрунтовану позицію у переговорах із девелоперами — тепер це простіше, бо норми стали структурнішими й менше залежать від тлумачень.
Підсумок: урбаністичні новації без революції, але з новими акцентами
Зміна №1:
- додає нові елементи (10% зарядок, окреме обмеження для 16+ поверхів);
- оновлює термінологію та пов’язані блоки (ЦЗ, радон);
- структуризує й уточнює великі фрагменти документа.
Як і раніше, ДБН залишаються суворими, структурованими та екологічно орієнтованими. Але їх суворість пом’якшується широким винятком: у межах історичних ареалів та сформованої щільної забудови ключові обмеження можуть не застосовуватися.
Фактично маємо парадокс: загальні правила стають чіткішими, але простір для маневру в історичних ареалах лишається. І наскільки цим маневром скористається місто чи девелопер — залежить уже не від тексту ДБН, а від якості управління, оновленості генпланів і готовності громад відстоювати свої інтереси.
Цю новину коментували post