В Україні спостерігається помітне зростання кількості угод купівлі-продажу нерухомості, де покупці розраховуються криптовалютою. Попри відсутність чіткої нормативної бази, дедалі більше українців розглядають цифрові активи як реальний платіжний інструмент, особливо на вторинному ринку або при придбанні об’єктів за кордоном. Такий тренд посилився після 2022 року, коли багато громадян почали переводити заощадження в біткоїні та інші цифрові гроші задля збереження капіталу та мобільності коштів у час воєнної нестабільності.
Серед основних причин цієї тенденції — швидкість та зручність операцій, а також можливість уникнути валютного контролю при інвестиціях у зарубіжну нерухомість. Крім того, криптовалюта часто виступає способом прихованого або часткового розрахунку, коли частину суми вказують офіційно, а решту передають у цифрових активах. Це також дає змогу уникати частини податкових зобов’язань — принаймні до повної легалізації ринку цифрових активів в Україні.
Ще один помітний фактор — зростання кількості забудовників і агентств, які офіційно або напівофіційно приймають криптовалюту як форму оплати. Деякі девелопери, орієнтовані на ІТ-сектор і молодих інвесторів, навіть просувають спеціальні пропозиції з можливістю придбати житло за USDT або BTC. На цьому фоні “крипта” перестає бути лише спекулятивним активом і дедалі більше виконує функцію інструмента прямих розрахунків у сфері нерухомості.
Перша угода на ринку
Україна стала першим у світі місцем, де було здійснено повністю електронну, трансатлантичну угоду з продажу квартири за криптовалюту — Ethereum. 27 вересня 2017 року через платформу Propy та смарт‑контракт на блокчейні Ethereum угоду уклав україно-американський бізнесмен Марк Гінзбург (у той час перебуваючи в Нью‑Йорку), а покупцем став засновник хедж-фонду Arrington XRP та видання про криптоактиви TechCrunch Майкл Аррінгтон.
Загальна вартість операції склала близько 60 000 доларів США, що на той час було еквівалентно приблизно 36 ETH — стартова ціна була 7,81 ETH, але під час 24‑годинного аукціону підвищилась до кінцевої ставки.
Смарт‑контракт із відбитком транзакції був прямо внесений у державний реєстр нерухомості, після чого покупець отримав електронний сертифікат права власності, захищений технологією блокчейн. Всі податки, збори та платежі до державної казни були сплачені в повному обсязі.
Ця історична угода відкрила новий етап на світовому ринку — тепер купівля нерухомості за криптовалюту стала реальною, прозорою та автоматизованою. Транзакція показала, що майбутні угоди можна здійснювати в режимі 24/7, з мінімальною участю традиційних фінансових інституцій — досвід, який надалі привів до зростання кількості подібних операцій і в Україні, і за її межами.
Яка ситуація з угодами станом на зараз в країні
В Україні з того часу суттєво збільшилась кількість угод на ринку нерухомості з біткоїнами та іншою криптою. Кілька років тому забудовник DIM навіть оголосив про продаж квартир у своїх новобудовах за USDT.
Але попри зручність нового способу оплати, він так і не набув у нас справжньої масовості. Про це заявила президентка Асоціації фахівців з нерухомості (ріелторів) України Олена Гайдамаха.
За її словами, операції у крипті нечасто відбуваються. Частіше у тому випадку, коли власник живе за кордоном і таким чином легалізує кошти. Що стосується сплати всіх податків за таку продаж, то тут усе чисто: оплати відбуваються у безготівковий спосіб у гривні.
Тези ріелторів підтвердили в ексклюзивному коментарі порталу Нерухомі аналітики маркетплейсу OLX.
“На сервісі OLX зустрічаються поодинокі випадки пропонування здійснення розрахунків в криптовалюті, але лише в якості можливої альтернативи стандартним умовам розрахунків у національній валюті. Як правило, такі пропозиції формуються бізнесом та забудовниками”, – зазначили представники торговельної платформи, та додали, що правилами сервісу передбачено обов’язок користувачів визначати вартість товарів, робіт та послуг у національній валюті.
Тож, можемо констатувати, що попри технологічну зручність і потенційні переваги, ринок нерухомості в Україні досі рідко використовує криптовалюту як засіб оплати. Основна причина цього — відсутність чіткої та стабільної регуляторної бази, що створює правову невизначеність як для продавців, так і для покупців. За словами представників ринку, криптоугоди трапляються епізодично, переважно для легалізації коштів громадян, які перебувають за кордоном. Водночас більшість учасників ринку, включно з забудовниками та платформами на кшталт OLX, розглядають криптовалюту лише як альтернативний, а не основний спосіб розрахунку — через побоювання щодо юридичних ризиків, валютної волатильності та відсутності прозорих механізмів обліку.
Українці за кордоном
А от де українці доволі часто використовують криптовалюту як спосіб розрахунку за нерухомість, так це за кордоном, особливо в європейських країнах, де діє криптовалютне регулювання. Тут є сервіси, який надають українцям можливість безпечно купити житло в ЄС, зокрема в Іспанії, Португалії, Греції та на Кіпрі. Завдяки партнерству з європейськими банками, дружніми до криптотранзакцій, українці можуть перевести біткоїни або USDT у фіат, а потім пройти процедуру придбання: підтвердити походження коштів, пройти AML/KYC і завершити угоду у нотаріуса.
На міжнародному рівні вже існують країни з досвідом продажу нерухомості за криптовалюту. В Сполучених Штатах угода може оформлятися через ескроу-рахунок: криптоактиви переводяться на рахунок нотаріуса, конвертуються у долари і лише тоді передаються продавцю. У Німеччині й Швейцарії також легально реєструються подібні угоди після підтвердження переказу. У Дубаї та деяких прибережних містах Туреччини девелопери активно приймають безпосередньо біткоїни як форму оплати.
Перевагами такого підходу є швидкість і низькі комісії — переказ криптовалюти може обійтися в кілька доларів і проводиться цілодобово, без традиційного валютного переказу. Також це дозволяє зберегти конфіденційність і обійти фінансові перешкоди, які виникають при переведенні великих сум через банки. Водночас важливу роль відіграє легітимне підтвердження походження коштів, щоб уникнути проблем із оподаткуванням або блокуванням транзакції.
Зазначимо, що українці входять до числа активних покупців нерухомості в таких країнах, як Туреччина (1600+ об’єктів у 2024 році), Польща (понад 50% частка серед іноземних покупців), Іспанія та інші. За статистикою, опублікованою консалтинговою компанією ENLACE станом на 2024 рік, приблизно 6% усіх угод із нерухомістю в Іспанії здійснювалися із використанням криптовалют, таких як біткоїн або USDT. Найбільше таких угод зосереджено у великих містах: Мадриді, Барселоні та Валенсії, на які припадає до 60% криптоугод із нерухомістю.
Підбиваючи підсумки
Розвиток угод із нерухомістю за криптовалюту в Україні та за кордоном свідчить про поступову інтеграцію цифрових активів у реальний сектор економіки. Попри піонерський успіх першої трансатлантичної угоди 2017 року та зростання інтересу до біткоїна як платіжного інструмента, повноцінне поширення таких транзакцій стримується правовою невизначеністю та волатильністю криптовалют. Для українців, які прагнуть інвестувати за кордоном, криптовалюта відкриває двері до швидких і гнучких операцій, але потребує чіткого регулювання та надійних посередників, щоб мінімізувати ризики шахрайства чи фінансових втрат.
Подальший розвиток цього сегмента залежатиме від здатності держави вдосконалити законодавчу базу та створити прозорі механізми оподаткування криптоугод. Успішний досвід європейських країн, таких як Португалія чи Швейцарія, демонструє, що чітке регулювання може перетворити криптовалюту на повноцінний інструмент для ринку нерухомості. Для України, яка перебуває на етапі відновлення, це може стати каталізатором залучення інвестицій і модернізації галузі, якщо держава та бізнес спільно працюватимуть над створенням безпечного та зрозумілого середовища для таких операцій.
Цю новину коментували post